みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「住宅ローン控除でいくら戻るのか」。
それでは行きましょう！
前回、「住宅ローン控除は初年度に確定申告が必要」というお話をしました。ここで皆さんが気になるのは・・・「で、結局いくら戻ってくるの？」ですよね（笑）
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
貸鯉さんは、控除で戻る額の「仕組みと上限」をちゃんと理解した上で予算を立てました。だから毎年の還付も想定どおりで、資金計画にブレなし。住宅ローン返済も余裕を持った金額とし、新居で楽しい毎日を過ごしています✨️
一方、雑井さんは「ローン残高の0.7%が“まるまる全部”戻る」と思い込んで予算を組みました。ところが実際に戻ったのは想定より少なく、「話が違う…」と慌てることに。原因は、後で説明する【戻る額の”上限”】を知らなかったことでした。
住宅ローン控除は、金額の出方さえ分かれば怖くありません。今日は12年間、数えきれないお客様の資金計画を見てきた私が、共働き・子ども2人の家庭のシミュレーションつきで本音でお伝えします！
目次
- ①住宅ローン控除って結局いくら戻るの？
- ②戻る金額の計算方法（0.7%と控除期間）
- ③【共働き・子ども2人】いくら戻るかシミュレーション
- ④落とし穴：残高の0.7%が「全額」戻るとは限らない
- ⑤2026年入居で気をつけたいこと
- まとめ：わが家の控除額チェックリスト
- ◆ここでワンポイントアドバイス◆
- おわりに
- 次回予告
①住宅ローン控除って結局いくら戻るの？
まずは結論！住宅ローン控除で戻るのは【その年の年末ローン残高 × 0.7%】が基本です。
たとえば年末のローン残高が3,000万円なら、その0.7%＝21万円が目安。これが所得税や住民税から戻ってくるイメージです。
これを、省エネ基準などを満たす住宅なら最大13年間、基準を満たさない中古住宅なら10年間くり返します。
トータルで考えると、決して小さくない金額ですよね！だからこそ、仕組みを正しく知っておくことが大事なんです。
②戻る金額の計算方法（0.7%と控除期間）
控除額は【年末残高 × 0.7%】、これを毎年計算します。
ポイントはこの3つです。
- 控除率・・・年末ローン残高の0.7%
- 控除期間・・・省エネ基準などを満たす新築・買取再販・中古は13年、満たさない中古・買取再販は10年（満たさない新築は原則対象外）
- 残高は毎年減る・・・ローンを返すほど残高が減り、戻る額も少しずつ減っていきます
つまり、初年度が一番戻る額が大きく、年々ゆるやかに減っていくイメージ。最初の数年でしっかり恩恵を受けられる制度なんです。
参考：国税庁 No.1211-1 新築／No.1211-2 買取再販／No.1211-3 中古住宅（令和8年4月1日現在法令等）
③【共働き・子ども2人】いくら戻るかシミュレーション
ここが今日の目玉です！
今回のモデルは、夫の年収500万円・妻の年収300万円の共働き、16歳未満のお子さん2人の家庭です。年末のローン残高ごとに、夫の名義で借りた場合と、夫6：妻4のペアローンで借りた場合の戻る額（年間・目安）を見てみましょう。
※概算です（社会保険料は年収の15%、令和7年分の所得税の制度で計算）。令和8年の正確な額は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで確認してくださいね🙇♂️
- 年末残高2,000万円（枠14万円）・・・戻る額は年間【約14万円】（夫名義でも、ペアローンでも同じ）
- 年末残高3,000万円（枠21万円）・・・夫名義なら年間【約21万円】、ペアローンなら年間【約19.5万円】
- 年末残高4,000万円（枠28万円）・・・夫名義なら年間【約21.3万円】、ペアローンなら年間【約23.7万円】
「あれ、残高が増えても戻る額はあまり変わらない？」と思いましたよね。そうなんです。この家庭では、夫が一人で取れる上限が【約21.3万円】、妻は【約6.9万円】。控除の「枠」（年末残高×0.7％）がそれより大きくなっても、納めた税金の範囲までしか戻りません。
この「納めた税金の範囲まで」という話が、次の④の「上限」です。
共働きなら、「誰の名義で借りるか」で戻る額が変わります
住宅ローン控除は、ローンを借りた本人の税金から戻ります。だから共働きでは、名義の分け方で戻る額が変わります。
3,000万円なら、夫名義の単独ローンが約21万円、ペアローンは約19.5万円。妻の税金が少ないため、妻の分の枠を使い切れないからです。4,000万円まで借りると、今度はペアローンのほうが約2.4万円多くなります。
【ただし、差は年に2〜3万円ほどです】。この差のために名義を決めることは、お勧めしません。名義は、売るとき・別れるときのリスクで考えてください。
→ ペアローンと収入合算の違い｜二人で借りる前に、終わるときの話をします
※年末残高4,000万円の計算は、子育て世帯の借入限度額が4,500万円以上になる「ZEH水準省エネ住宅」以上の場合です。省エネ基準適合住宅は、子育て世帯でも3,000万円までが対象です。
④落とし穴：残高の0.7%が「全額」戻るとは限らない
ここが雑井さんがつまずいたポイント。結論から言うと、【戻るのは”あなたが納めた税金”の範囲まで】です。
住宅ローン控除は「納めた税金を返してもらう」制度。だから、そもそも納めた税金が少なければ、残高の0.7%を計算した額より戻りが少なくなります。
- 戻る対象は、まず所得税
- 所得税から引ききれない分は、翌年の住民税から（課税所得の5％、ただし上限【9万7,500円】まで）
【ここだけの話】たまに「もっと借りれば控除でたくさん戻るんですよね？」と聞かれますが、半分ホントで半分ウソです（笑）
借入を増やして控除の枠が30万円になっても、あなたが納めた税金が24万円なら、戻るのは24万円まで。
枠が余っても、納めた以上は1円も戻りません。ここを勘違いして予算を組むと、資金計画が狂います。
参考：総務省｜所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方（個人住民税の住宅ローン控除）
⑤2026年入居で気をつけたいこと
2026年（令和8年）入居では、住宅の”省エネ性能”がとても重要になりました。
【省エネ基準を満たさない新築は、原則として控除の対象外】です。
住宅の性能ごとに、控除の対象になる借入限度額（通常世帯／子育て・若者夫婦世帯）はこう決まっています。
- 認定長期優良・低炭素住宅・・・4,500万円／5,000万円
- ZEH水準省エネ住宅・・・3,500万円／4,500万円
- 省エネ基準適合住宅・・・2,000万円／3,000万円
- 上記を満たさない一般住宅・・・原則、対象外
【19歳未満のお子さんがいる「子育て世帯」などは、借入限度額が上乗せされます。】これから購入するなら、物件の省エネ性能は必ずチェックしておきましょう。
まとめ：わが家の控除額チェックリスト
自分がいくら戻るのか、このリストで確認してみてください！
- ☐ 年末ローン残高 × 0.7% を計算した（控除の”枠”）
- ☐ 購入する住宅の控除期間を確認した（省エネ基準などを満たせば13年、満たさない中古は10年）
- ☐ 自分が納めている所得税額を源泉徴収票で確認した
- ☐ 住民税からの控除は上限9万7,500円までと理解した
- ☐ 購入する住宅の省エネ性能（借入限度額の区分）を確認した
- ☐ 共働きなら、誰の名義で借りるかで戻る額が変わると知った（差は年に数万円。名義はリスクで決める）
この6つが分かれば、「わが家はいくら戻るのか」がかなり正確に見えてきます！
◆ここでワンポイントアドバイス◆
戻る額を正確に知りたいなら、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で試算するのが一番確実です。
そしてもう一つ大事なのは、【控除で戻るお金を”あてにしすぎない”こと】。戻りは年収や納税額で変わりますし、あくまでボーナス的なもの。控除を前提に借入を増やすのは危険です。
無理のない借入額を先に決める。これテストに出すので忘れないこと！笑
おわりに
「わが家の場合、いくら戻るの？」「この借入額で大丈夫かな…」
そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
今回は「戻るお金」の話でしたが、そもそもローンを借りるには審査を通らないといけませんよね。
次回は【住宅ローンの事前審査と本審査は何が違う？】を、仲介のプロがわかりやすく解説します。
それでは次回もお楽しみに！
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