みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。
今回のテーマは「住宅ローンの事前審査と本審査」。
それでは行きましょう！
「事前審査？本審査？2回も審査があるの？」——住宅ローンを初めて組む方は、まずここで戸惑いますよね。
実は、この2つの審査の違いを知っているかどうかで、物件購入のスピードと確実性が大きく変わるんです。
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
貸鯉さんは、物件探しを始める前に事前審査を済ませておきました。
気に入った物件が出た瞬間、迷わず買付を提出。売主さんにも「この方は資金の裏付けがある」と好印象で、交渉もスムーズ。今では新居のリビングでコーヒーを飲みながら「早めに動いてよかった〜」とご満悦です✨️
一方、雑井さんは「審査は物件が決まってからでいいや」と後回し。
いざ気に入った物件に申し込もうとしたら、審査結果が出るまで数日待つことに。そしてその間に、事前審査済みの別の買主に【物件を先に押さえられてしまいました】・・・
住宅ローンの審査は、流れを知っていれば怖くありません。今日は12年間、数えきれないお客様の住宅ローンに伴走してきた私が、事前審査と本審査の違いを本音でお伝えします！
①事前審査と本審査、そもそも何が違う？
いつも通り、まずは結論！
事前審査は【「貸せそうか」の仮判定】、本審査は【「正式に貸します」の最終判定】です。
ざっくり言うとこんなイメージです。
- 事前審査・・・申込前の簡易チェック。結果は数日で出ることが多い
- 本審査・・・売買契約後の本格チェック。1〜2週間ほどかかることも
- 融資実行・・・本審査に通って、初めてお金が借りられる
「なんで2段階もあるの？」と思いますよね。それは、本審査には売買契約書などの正式書類が必要だから。
物件が決まる前に「そもそも借りられるのか」をザックリ確認しておくのが事前審査、というわけです。
②事前審査でチェックされること
事前審査で見られるのは【あなた自身の返済能力】です。
主なチェック項目はこちら！
- 年収・・・借入額とのバランス（返済負担率）を見られます
- 勤務先・勤続年数・・・収入の安定性の判断材料
- 他の借入・・・車のローン、カードローン、リボ払いなど
- 信用情報・・・過去の延滞歴など(いわゆる「ブラックリスト」の確認)
【事前審査は、物件が決まっていなくても受けられます。】だからこそ、物件探しの前に済ませておくのが鉄則なんです。
【ここだけの話】事前審査は”仮”の審査なので、実は複数の銀行に同時に出しても問題ありません。金利や条件は銀行によって結構違うので、2つか3つの銀行に出して比較する方は賢いですよ（笑）私たち不動産屋も、実はそうお勧めすることが多いんです。
③本審査とは？
本審査では、事前審査の内容に加えて【物件とあなたの健康状態】まで審査されます。
事前審査との大きな違いはこの3つです。
- 団体信用生命保険（団信）・・・健康状態の告知が必要。健康を損ねていると加入できないことも
- 物件の担保評価・・・万一返済できない場合に備え、物件の価値を審査
- 書類の厳密な確認・・・源泉徴収票、住民税決定通知書、売買契約書などの原本確認
【住宅ローンは「人」と「物件」の両方が審査対象になります。】事前審査に通っても、本審査は別物と考えて、気を引き締めて臨みましょう。
④事前審査が通っても本審査で落ちるケース
ここが今日一番お伝えしたいところです。結論から言うと、【事前審査通過＝本審査も通る、ではありません】。
実際にあった「本審査で落ちる」パターンがこちら。
- ◆審査の間に転職した（勤続年数がリセットされ、収入の安定性が変わる）
- ◆新たに車のローンやカードローンを組んだ（返済負担率が悪化）
- ◆クレジットカードやスマホ分割の延滞が発覚した
- ◆健康状態の問題で団信に加入できなかった
- ◆物件の担保評価が想定より低かった
特に多いのが、審査の間に大きな買い物をしてしまうケース。「家を買うから車も新しく！」という気持ち、よ〜くわかります。でもそれは【融資実行が終わってから】にしましょうね！汗
⑤審査をスムーズに通すための準備
最後に、審査を確実に進めるための準備をお伝えします。
- ◯物件探しの前に事前審査を済ませる（スピード勝負に勝てる）
- ◯源泉徴収票・本人確認書類・健康保険証などを早めに揃えておく
- ◯審査中は新たな借入・転職・大きな買い物をしない
- ◯使っていないカードローン枠は解約しておく（借入可能枠も審査対象になることが）
- ◯健康診断は日頃から受けておく（団信対策）
【審査は「減点方式」。余計な不安材料を作らないことが最大の対策です。】
まとめ：住宅ローン審査の準備チェックリスト
審査に臨む前に、このリストを確認してください！
- ☐ 物件探しの前に事前審査を申し込んだ
- ☐ 源泉徴収票などの必要書類を揃えた
- ☐ 他の借入（車・カード・リボ）を整理した
- ☐ 使っていないカードローン枠を解約した
- ☐ 審査中は転職・新たな借入をしないと決めた
- ☐ 団信のための健康状態を確認した
このリストを押さえれば、審査で慌てることはほぼなくなりますよ！
◆ここでワンポイントアドバイス◆
審査で一番もったいないのが、【審査中の「うっかり行動」で落ちること】です。しかも、本人は悪気ゼロなんです…！
新しい家具や家電をローンで買った。付き合いでクレジットカードを作った。それだけで審査に影響することがあります。
住宅ローンが実行されるまでは「大人しく」過ごす。これテストに出すので忘れないこと！笑
おわりに
「自分の年収でいくら借りられる？」「昔の延滞、影響あるかな…」
そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
10本目の記事を見ていただきありがとうございます！！
次回は休憩もかねて、このブログを始めようと思ったきっかけだったり皆さんに、こんなふうに受け取ってほしい！という思いを書きたいと思います！
良かったら次回も見に来てください！
それでは、また！
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