みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。
今回のテーマは「住宅ローンの事前審査と本審査」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
それでは行きましょう！
「事前審査？本審査？2回も審査があるの？」——住宅ローンを初めて組む方は、まずここで戸惑いますよね。
2つの違いは、ネットで調べればいくらでも出てきます。簡単に言うと「仮」と「正式」です。だから違いの説明は短めにします。
そのかわり、12年間ローンに伴走してきて見えた、【本音の話】をします。
事前審査に通ったのに、本審査で通らなかった方がいます。
その方たちの理由は、年収が足りなかったからでも、物件が悪かったからでもありません。
その人達はなぜ審査に通らなかったのでしょうか？？
【事前審査のあとに、ある事実が出てきたから。または、あるものが増えたから】です。
同じ事前審査に通った二人が、本審査で分かれた話
今回もいつもの２人の様子を見ていきましょう！
【雑井さん】は、気に入った中古戸建の買付を入れて、事前審査も無事に通りました。売買契約も結びました。
ところが、本審査で止まります。
他に借入がありました💦
事前審査のとき、雑井さんはそのことを伝えていませんでした。「このくらいなら、関係ないだろう」と思っていたからです。
でも本審査は、書類を原本で確認する、正式な審査です。
雑井さんの借入は、そこで見つかりました・・・
【貸鯉さん】も、同じ中古戸建を買おうとしていました。
貸鯉さんは、事前審査を出す前に、全部を話しました。他の借入のこと。気になっている健康診断の結果のこと。
さらに、1つの銀行ではなく、2つの銀行に事前審査を出しました。金利と条件を比べて、1つに決めました。
本審査は、予定どおりに進みました✨️
二人の年収も、物件も、ほとんど同じです。
【違ったのは、事前審査のときに、全部を話していたかどうか】だけです。
①事前審査と本審査の違いは、「仮」と「正式」です
まずは短く、違いを整理します。
- 事前審査・・・申込前の簡易チェック。必要な情報がそろっていれば１週間〜２週間で出ることが多い。「貸せそうか」の仮判定
- 本審査・・・売買契約後の本格チェック。2週間くらいかかります。「正式に貸します」の最終判定
- 融資実行・・・本審査に通って、初めてお金が借りられる
2段階あるのは、本審査には売買契約書などの正式な書類が必要だからです。
物件が決まる前に「そもそも借りられるのか」をざっくり確認しておくのが事前審査、というわけです。
②事前審査で見られること：物件が決まる前に受けられます
事前審査で見られるのは、【あなた自身の返済能力】です。
- 年収・・・借入額とのバランス（返済負担率）を見られます
- 勤務先・勤続年数・・・収入の安定性の判断材料
- 他の借入・・・車のローン、カードローン、リボ払いなど
- 信用情報・・・過去の延滞歴など
【事前審査は、物件が決まっていなくても受けられます】。だからこそ、物件探しの前に済ませておくのが鉄則です。
「ブラックリスト」という名簿は、ありません
よく「ブラックリストに載っていないか」と言われますが、信用情報機関のCICは「ブラックリストという名称のリストはありません」と説明しています。
あるのは、クレジットやローンの契約内容と、毎月の支払状況の記録です。そして、延滞や未払いの記録があると、審査に影響が出る場合があります。
参考：CIC よくあるご質問（ブラックリストについて）／CIC 信用情報 早わかり
CICは、クレジットカードの契約や、スマートフォンを分割で購入するときにも、信用情報が確認されると説明しています。
ですから、スマホの分割払いの遅れも、審査に影響する可能性があります。
③本審査で見られること：「人」と「物件」と「書類」
本審査では、事前審査の内容に加えて、次の3つが見られます。
- 団体信用生命保険（団信）・・・健康状態の告知が必要。健康を損ねていると加入できないことも
- 物件の担保評価・・・万一返済できない場合に備えて、物件の価値を審査
- 書類の厳密な確認・・・源泉徴収票、住民税決定通知書、売買契約書などの原本確認
【住宅ローンは「人」と「物件」の両方が審査対象になります】。
そして、書類で裏を取るのが本審査です。事前審査のときに伝えていなかったことは、ここで出てくることがあります。
④本審査で落ちる人は、「隠していた」か「増やした」人です
ここが、今日一番お伝えしたいところです。
結論から言うと、【事前審査に通った＝本審査にも通る、ではありません】。
私の現場で、本審査に通らなかった理由として挙がったのは、まず次の2つです。
事前審査のとき、隠していたケース
- 他に借入があった
- 病気を隠していた
どちらも、【隠していたことが、本審査で分かった】ケースです。
団信は、ローンを借りるための条件です。団信に入れなければ、ローンが組めないこともあります。
団信で止まるのは「健康診断の再検査」です｜住宅ローンの生命保険
さらに、告知書に書かなかったことが後から分かった場合、保険の契約が解除されて、保険金が支払われないことがあります。
参考：病歴があったのに告知するのを忘れていたら？（生命保険文化センター）
隠した方を責める気持ちは、私にはありません。怖かったのだと思います。
でも、【隠して通った審査は、通ったことになりません】。
事前審査のあとに、増やしたケース
- 転職した
- 車を買った（新しい借入をした）
こちらは、隠していたわけではありません。事前審査のあとに、状況が変わってしまったケースです。
私が一番困るのが、この2つです。
転職すれば、勤続年数がリセットされます。車のローンを組めば、借入が増えて、返済の負担が重くなります。
【事前審査のあとに事実が増えると、事前審査で見た前提が崩れて、通らなくなる可能性があります】。
そして、本審査で通らなかった場合、売買契約のローン特約の期限が問題になります。
住宅ローンの審査に落ちた｜理由を聞く前に、確認しないといけない期限があります
ほかにも、よくあるパターン
- クレジットカードやスマホ分割の延滞が発覚した
- 物件の担保評価が、想定より低かった
担保評価は、あなたの努力では動かせません。だからこそ、動かせる部分で足を引っ張らないことが大事です。
⑤審査中にやってはいけないこと
動かせる部分を、整理します。
- 転職する（転職の予定があるなら、事前審査の前に伝える）
- 車を買う、新しいローンを組む
- カードローンやリボ払いを使う
- スマホを分割で買い替える
- クレジットカードを新しく作る
- 家具・家電をローンで買う
特に多いのが、審査の間に大きな買い物をしてしまうケースです。「家を買うから、車も新しく！」という気持ち、よ〜くわかります。でもそれは、【融資実行が終わってから】にしましょうね！汗
事前審査のあとに借入額を増やす場合（諸費用をローンに入れる、など）も、返済の負担が変わります。金額を変えるなら、早めに担当者に伝えてください。
頭金で足りなくなるのは「引っ越しと外構」です｜繰り上げ返済のリアル
⑥事前審査は、最低2つの銀行に出してください
もうひとつ、これは私が必ずお勧めしていることです。
【事前審査は、最低2つの銀行に出してください】
事前審査は「仮」の審査なので、複数の銀行に同時に出しても問題ありません。金利や条件は、銀行によってずいぶん違います。
実際、私のお客様でも、複数の銀行に出す方が多いです。
注意点は、「手間」です
2つに出す注意点を、正直に言います。
それぞれの銀行に、申込みまでの手続きが必要です。書類を揃えて、入力して、提出して——これを銀行の数だけやります。だから、大変になります。
でも、私には1つの銀行に絞ったほうがいい場面は、思い浮かびません。
大変さは、一度書類を揃えてしまえば、かなり軽くなります。源泉徴収票や本人確認書類を先に揃えておけば、2つ目も同じ書類を使い回せることが多いです。
そして、2つ以上に出すなら、ひとつだけ守ってください。
【どの銀行にも、同じ内容で、全部を話すこと】
片方にだけ伝えて、もう片方には伝えない。これは、1つにした場合と同じ失敗を、2回するだけです。
審査に通った後は、金利タイプを決めます。ここにも落とし穴があります。
変動金利と固定金利｜選ぶ前に「上がった日の返済額」を見てください
まとめ：住宅ローン審査の準備チェックリスト
審査に臨む前に、このリストを確認してください！
- ☐ 他の借入（車・カード・リボ・スマホ分割）を、全部書き出した
- ☐ 気になる持病や、健康診断の結果を、担当者に先に伝えた
- ☐ 物件探しの前に、事前審査を申し込んだ
- ☐ 事前審査は、最低2つの銀行に出した
- ☐ どの銀行にも、同じ内容で、全部を話した
- ☐ 源泉徴収票などの必要書類を、先に揃えた
- ☐ 使っていないカードローン枠を解約した
- ☐ 審査中は、転職・新たな借入・大きな買い物をしないと決めた
◆ここでワンポイントアドバイス◆
審査で一番もったいないのが、【事前審査のあとに、事実を増やしてしまうこと】です。
しかも、本人は悪気ゼロなんです。
事前審査に通った瞬間から、融資実行までは「大人しく」過ごす。これは、家を買う人の最後の宿題です。
そして、もうひとつ。【隠さないこと】です。
隠して通れば、通ったことになりません。本審査で出てきます。出てこなくても、団信の保険金が出なくなることがあります。
ここもちゃんとテストに出ますよ！
◆ちょっとだけ裏話◆
「これ、言わなきゃダメですか？」
そう聞かれることがあります。他の借入のこと。持病のこと。
私は、正直に言うことを勧めます。言いにくいことだと分かっているからこそ、です。
言ったうえで通らなかったら、別の道を一緒に探せます。でも、隠したまま進んだ人は、落ちたときにもう道が残っていないことが多いんです。
言いにくいことを、先に言える相手かどうか。担当者を選ぶ基準は、たぶんそこにあります。
おわりに
「自分の年収でいくら借りられる？」「昔の延滞、影響あるかな…」
そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
事前審査に通ったら、次に決めるのが金利タイプです。
「変動か、固定か」——実は、比べ方に落とし穴があります。
次回は【変動金利と固定金利】を、仲介のプロの目線で本音解説します。
それでは次回もお楽しみに！
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