みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「契約不適合責任」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
それでは行きましょう！
前回、中古物件のデメリットとして【給排水管など見えない部分の不安】をお伝えしました。そこで多くの方が思うのが「買ったあとに不具合が見つかったら、誰が直してくれるの？」という疑問ですよね🤔
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
貸鯉さんは、契約前に「物件状況報告書（告知書）」をじっくり読み込みました。過去の雨漏り履歴と給湯器の不調が書いてあったので、価格交渉の材料にしつつ納得して購入。引渡し後すぐに屋根と水回りを点検し、契約書に書かれていない不具合を見つけてすぐ売主に連絡。無事に対応してもらえて、今は安心して暮らしています✨️
一方の雑井さんは、契約書の特約欄をよく読まないままサイン。引渡しから3か月後に雨漏りが発覚し、売主に連絡したところ【契約不適合責任は免責と書いてありますよね】の一言。結局、修理費120万円を自腹で払うことになりました💦
同じ中古住宅でも、知っているかどうかでここまで差が出ます。今日は12年間、契約の現場に立ち会ってきた私が本音で解説します！
①契約不適合責任とは？結論、こういうルールです
結論から言うと、契約不適合責任とは【契約書の内容と違うものを引き渡したら、売主が責任を取るというルール】です。
ポイントは「欠陥かどうか」ではなく、【契約書に書いてあるかどうか】で判断されること。
たとえば築30年の家で給湯器が古くて壊れても、契約書に「給湯器は経年劣化しており、故障の可能性あり」と書いてあれば、それは契約どおり。責任は発生しません。逆に、契約書に何も書いていない雨漏りが出てきたら【契約と違う】ということで売主の責任になります。
2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」からこの契約不適合責任に変わりました。名前が変わっただけでなく、買主が使える手段が増えて、【買主に有利な方向】に変わっています。
②買主が請求できる4つの権利
契約と違うものを引き渡された買主には、次の4つの権利があります。
- ◯ 追完請求・・・直してください、と修理を求める
- ◯ 代金減額請求・・・直せないなら、その分値引きしてください
- ◯ 損害賠償請求・・・被った損害を賠償してください
- ◯ 契約解除・・・こんな契約はやめます（不適合が軽微でない場合）
基本の流れは【まず①追完請求（修理）】です。いきなり「解除だ！」とはなりません。修理を求めたのに売主が応じない、あるいは直しようがない場合に、はじめて減額や解除に進めます。
旧制度では「解除か損害賠償」の2択でしたが、【修理してもらう】【値引きしてもらう】という現実的な選択肢が加わったのが大きな改正点です。
③中古住宅の落とし穴。個人が売主だと「免責」が一般的です
ここが今日、一番お伝えしたいポイントです。
実は中古住宅の売買では【契約不適合責任を免責とする特約】がごく普通に使われています。売主が個人の場合、この特約は有効です。
- ◆ 売主が個人 → 全部免責、または通知期間3か月〜1年程度の特約が一般的
- ◆ 売主が不動産業者 → 引渡しから2年以上の責任が義務（それより買主に不利な特約は無効）
なぜ個人売主は免責にするのか。売主も何十年も住んだ家の壁の中や床下までは分からないからです。「知らないところまで責任を負わされたら、怖くて売れない」というのが正直なところなんですよね。
だからこそ買主側は【契約書の特約欄に何と書いてあるか】を必ず確認してください。雑井さんが120万円を自腹で払うことになったのは、まさにここを読まなかったからです。
④それでも売主が逃げられないケースがあります
「免責なら、売主は何でも隠し得なのでは？」と思いますよね。そうではありません。
【売主が不具合を知っていたのに買主に告げなかった場合、免責特約があっても責任を免れることはできません】。
そこで登場するのが「物件状況報告書（告知書）」という書類です。雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合・過去の修繕履歴などを、売主が知っている範囲で書き込むものです。
【ここだけの話】この告知書、実は売主にとっては【自分を守るための書類】でもあります。正直に書いておけば「言いましたよね」と言えるからです。逆に、面倒がって空欄だらけで出してくる売主の物件は、私は少し慎重に見ます。書けない事情があるのか、単に無頓着なのか——どちらにしても、あとでモメる可能性が上がるからです。
買主のみなさんは、この告知書を【契約前に必ず】読ませてもらってください。「あとで渡します」はNGです。
⑤買主がやるべき自衛策
では、実際にどう身を守ればいいのか。順番にお伝えします。
- ◯ 契約前に告知書と契約書の特約欄を読む（免責の有無と期間の確認）
- ◯ 気になるなら住宅診断（ホームインスペクション）を入れる
- ◯ 引渡し後すぐに、水回り・屋根・床下をひととおり確認する
- ◯ 不具合を見つけたら【すぐに書面やメールで売主に通知する】
最後の「通知」が特に大事です。民法では【契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければならない】と決まっています。通知さえしておけば、実際の請求はその後でも大丈夫です。
なお権利そのものの期限は、知った時から5年、または引渡しから10年です。ただし前述の免責特約が付いていれば、そちらが優先されます。
つまり中古住宅では【引渡し直後の数か月が勝負】。貸鯉さんのように、引渡し後すぐ点検した人が結果的に守られます。
〜ワンポイント・アドバイス〜
契約書の内容をよく理解することは大事なことですが、全てを理解するのは一般の方には難しい・・・
しかし！ここだけは確実に理解してください！それは・・・
「特約事項」に書かれている内容です。ここには物件特有の記載事項が書かれています。不動産屋さんは特約事項を特別注意して作成します。間違いはないか、漏れはないか、曖昧なことはないか。などなど。
みなさんも特約事項だけは確実に理解できるまで質問して説明を受けるようにしてください！！
まとめ：中古住宅を買う前のチェックリスト
- □ 契約不適合責任が免責かどうか、特約欄を確認した
- □ 免責でない場合、通知期間が何か月か確認した
- □ 売主が個人か不動産業者かを確認した
- □ 物件状況報告書（告知書）を契約前に読んだ
- □ 告知書の空欄について、担当者に理由を聞いた
- □ 引渡し後すぐに点検する予定を立てている
- □ 不具合を見つけたら、まず書面で通知すると理解した
契約不適合責任は【知っていれば怖くない、知らないと自腹】という制度です。中古住宅は決して危険な買い物ではありません。書類をきちんと読んで、引渡し後に少し気を配るだけで、リスクは大きく減らせます。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
「契約書のここが分からない」「こんな不具合が出たけど、どうすれば？」そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
中古住宅を購入された先輩方！引渡し後にやっておいてよかったこと、後輩のみなさんに是非教えてください✨️
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
制度や書類の話が続いたので、次回は少し目線を変えていきましょう！
次回は【不動産購入で後悔した人がよくやる3つのミス】。私がこれまで見てきた中で、本当に多い失敗パターンを忖度なしでお伝えします。それでは次回もお楽しみに！
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