みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「おとり広告」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません！
それでは行きましょう！
前回は購入で後悔する3つのミスをお伝えしました。ただ実は、後悔の入口はもっと手前——【物件探しの段階】にもあるんです。
「この条件でこの価格！？」と驚いて問い合わせたら、「すみません、今さっき決まってしまって」。そして別の物件を勧められる・・・。この経験、ある方も多いのではないでしょうか🤔
このことを「おとり広告」といいます。
今日は業界の内側から、おとり広告の正体と見分け方を本音でお伝えします。正直、あまり同業者に喜ばれる内容ではありません（笑）
①おとり広告とは？「意図」ではなく「事実」で判断されます
まず定義から。おとり広告とは【売る意思がない物件、または実際には取引できない物件を掲載した広告】のことです。
ここが大事なポイントなのですが、おとり広告かどうかは【広告を出した側の意図ではなく、実際に取引できない物件が掲載されているという客観的な事実】で判断されます。
つまり「わざとじゃなかった」「更新を忘れていただけ」は言い訳になりません。掲載しているだけでアウトです。
法律上も、宅地建物取引業法第32条と、不動産の表示に関する公正競争規約第21条にはっきり違反します。2024年10月の改正景品表示法では直罰規定も導入され、100万円以下の罰金が科される可能性もあります。
にもかかわらず、なくならない。それはなぜか。本題に入りましょう！
②なぜ無くならないのか。業界の構造をお話しします
理由は大きく2つあります。
【理由1：悪意がなくても発生してしまう】
不動産会社が掲載している物件には、所有者さんから直接自社が預かっている物件と、他の不動産屋が所有者さんから預かっている物件の2種類があります。
自社の物件なら、決まった瞬間に自分で情報を下げられます。問題は他社の物件です。売主から預かっているのは他社なので、【成約してもこちらには連絡が来ない】ことが珍しくありません。こちらが問い合わせて初めて「あ、決まりました」と分かる。このタイムラグの間、サイト上には売れた物件が残り続けます。
【理由2：分かっていて載せ続ける会社がある】
そしてもう一つ。これが問題です。
好条件で決まった物件は、それだけ多くの人の目を引いたということ。だからこそ【問い合わせを集める撒き餌として、あえて残しておく】会社が存在します。
2024年に賃貸住宅の広告を対象に行われた調査では、調査対象72社のうち16社、実に22.2%がおとり広告を掲載していたと認定されました。決して珍しい話ではないんです。
【ここだけの話】社内で「あの物件、そろそろ下げますか？」「いや、もう少し置いておこう。問い合わせ取れてるから」——こういう会話が交わされている会社も、残念ながらあります。私は好きになれませんが、集客に困っている会社ほどこの誘惑に負けやすいのが現実です。
③掲載情報から見分ける方法
では、問い合わせる前に見分けられないのか。実は、かなりの精度で分かります。
- ◆ 相場より明らかに安い（周辺の似た物件と2割以上違う）
- ◆ 情報更新日が何週間も前のまま
- ◆ 好条件なのに何ヶ月も掲載され続けている
- ◆ 写真が極端に少ない、または間取り図だけ
- ◆ 部屋番号や号室が伏せられている
- ◆ 同じ物件が複数の会社から、違う情報で出ている
特に見てほしいのが【情報更新日】です。本当に良い物件なら、すぐに決まります。好条件の物件が何ヶ月も残っているのは、それだけで不自然なんです。
ポータルサイトには必ず更新日が表示されています。ここを見る癖をつけておきましょう。
④問い合わせたときの反応で分かること
掲載情報で判断がつかない場合は、問い合わせてみてください。そのときの反応に、答えが出ます。
【業界でよく見る話】おとり広告を使っている会社には、共通の対応パターンがあります。
- ◆ 「今さっき決まってしまいまして」が異様に早い（問い合わせ直後に即答）
- ◆ その物件の詳細を聞いても、話をそらして別物件を勧めてくる
- ◆ 内見の日時を確定させたがらず、「まず来店を」と言う
- ◆ 「似た物件がありますよ」の切り替えがあまりにスムーズ
逆に、誠実な会社は【決まっていた場合でも、いつ決まったか・なぜ掲載が残っていたかを説明してくれます】。そして無理に他の物件へ誘導しません。
ここは担当者の質を見極める絶好の機会でもあります。おとり広告に当たったこと自体は運ですが、そのあとの対応で【この会社と付き合うべきか】が分かるんです。
⑤当たってしまったときの対処法
もし明らかにおかしいと感じたら、こうしてください。
- ◯ その物件を、別の不動産会社にも問い合わせてみる（本当に成約済みか分かります）
- ◯ 更新日と掲載内容のスクリーンショットを残しておく
- ◯ 悪質だと感じたら、不動産公正取引協議会やポータルサイトの窓口に情報提供する
- ◯ そして何より、その会社とは距離を置く
同じ物件は、たいてい複数の会社が扱っています。1社の対応が悪いからといって、その物件を諦める必要はありません。【会社は選べます】。
〜ワンポイント・アドバイス〜
見分け方をいくつもお伝えしましたが、全部チェックするのは大変です・・・
しかし！ここだけは見てください！それは・・・
【情報更新日】です。
好条件の物件が、更新日も古いまま何週間も残っている——これだけで警戒レベルは十分に上がります。逆に、更新日が新しく、写真も部屋番号もきちんと出ている物件は、まず信頼できます。
ポータルサイトを見るとき、価格と間取りの前に、まず更新日。この順番を習慣にするだけで、無駄足がぐっと減りますよ！！
まとめ：物件を問い合わせる前のチェックリスト
- □ 情報更新日を確認した
- □ 相場と比べて安すぎないか確認した
- □ 写真の枚数と、部屋の特定情報があるか見た
- □ 同じ物件を他社も出していないか検索した
- □ 問い合わせたときの対応を観察した
- □ 「決まりました」のあと、強引に別物件へ誘導されていないか
- □ 少しでもおかしいと感じたら、他社にも同じ物件を聞いた
おとり広告は、残念ながら今もあります。でも【見分ける目さえ持っていれば、避けられます】。そして良い会社は、こういうことを絶対にしません。物件を探す過程は、同時に【付き合う会社を見極める過程】でもあるんです。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
「これっておとり広告？」「こんな対応をされた」そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
すでに物件探しを経験された先輩方！「こういう会社は要注意」という話を、後輩のみなさんに是非教えてください✨️
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
今回、他社の物件は成約連絡が来ないという話をしました。「じゃあ不動産会社はどうやって物件情報を共有しているの？」と思われた方もいるはずです。
次回は【レインズとは？一般の方が知らない不動産流通の仕組み】。物件情報がどう流れているのかが分かると、業者の動きが一気に読めるようになります。それでは次回もお楽しみに！
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