みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「レインズ」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
それでは行きましょう！
前回、おとり広告の話の中で【他社が預かっている物件は、成約しても連絡が来ないことがある】とお伝えしました。
ここで「じゃあ不動産会社どうしは、どうやって物件情報をやり取りしているの？」と思われた方——鋭いです。その答えが今回の「レインズ」です🔍
正直に言うと、この仕組みを知っているかどうかで、【業者の動きが読めるかどうか】が変わります。特に売主の方には、知らないと損をする話が出てきますよ。
①レインズとは？不動産会社だけが見られるデータベースです
結論から言うと、レインズとは【全国の不動産会社が物件情報を共有するための、業者専用のデータベース】です。
正式には「不動産流通標準情報システム」といい、英語名の頭文字をとってREINS（レインズ）と呼ばれています。
大事なポイントは2つ。
- ◯ 物件を預かった会社がここに登録すると、【全国の不動産会社がその物件を見られる】ようになる
- ◆ 【一般の方は原則ログインできません】。宅建業の免許を持つ会社だけが使えます
つまり、あなたがA社で見た物件をB社でも紹介してもらえるのは、レインズがあるからなんです。
②物件情報はこう流れています
物件が売りに出てから、みなさんの目に届くまでの流れを整理してみましょう。
- 売主が不動産会社（元付会社）に売却を依頼する
- 元付会社がレインズに物件を登録する
- 全国の不動産会社がレインズでその物件を見つける
- 買主側の会社（客付会社）が、自社のお客様に紹介する
- ポータルサイトにも掲載される
前回お伝えした【他社物件は成約連絡が来ない】というのは、この4番の会社が、2番の会社から個別に連絡をもらえるわけではないから起きるんです。
そして買主のみなさんにとって、ここから分かる大事なことがあります。
【同じ物件は、どの不動産会社からでも紹介してもらえる】
ポータルサイトで見つけた物件を、そこに載っている会社から買わなければいけない決まりはありません。信頼できる担当者がいるなら、その方に「この物件を見たい」と伝えれば大丈夫です。前回の【会社は選べます】は、こういう仕組みに支えられているんですね。
③媒介契約によって、登録義務が変わります
ここからは売主側の話です。
不動産会社に売却を依頼するとき、結ぶ契約は3種類あります。そして【レインズへの登録義務が、契約によって違う】んです。
- ◯ 専属専任媒介契約 → 契約から5日以内に登録する義務あり
- ◯ 専任媒介契約 → 契約から7日以内に登録する義務あり
- ◆ 一般媒介契約 → 登録義務なし
※日数はいずれも休業日を除きます。
一般媒介は複数社に依頼できる代わりに、レインズへの登録義務がありません。「たくさんの会社に頼んだのに、なぜか反応が薄い」という場合、そもそもレインズに載っていない可能性もあるわけです。
雑井さんは一般媒介で3社に依頼しました。ところが数ヶ月経っても内見がほとんど入らない。あとで確認したら、どの会社もレインズに登録していませんでした。各社が自社のお客様にだけ紹介していたんです。
④【重要】売主はレインズを確認できます
ここが今日、一番お伝えしたいポイントです。
「一般の方は見られない」と①でお伝えしましたが、【自分が売りに出している物件については、売主も確認できます】。
専任媒介・専属専任媒介で登録されると、不動産会社から【登録証明書】が発行されます。ここに記載されたIDとパスワードを使うと、売主専用の確認画面にログインでき、自分の物件がどう登録されているかを見られるんです。
さらに2025年1月1日の宅建業法施行規則の改正で、【不動産会社は登録証明書を交付するだけでなく、確認画面の存在・ログイン方法まで案内する義務】を負うようになりました。
貸鯉さんは登録証明書を受け取ってすぐログインし、自分の物件が正しく公開されているか確認しました。それだけで「この会社はちゃんとやってくれている」と安心できたそうです。
【ここだけの話】正直なところ、登録証明書を渡すだけで、確認画面の説明までしない会社は今もあります。でもこれは2025年から義務なんです。渡されたまま封筒にしまってしまう売主の方も多いのですが、【必ず一度はログインしてみてください】。
⑤ステータスを見れば「囲い込み」が分かります
確認画面で見てほしいのが【取引状況のステータス】です。現在は3種類あり、登録が義務化されています。
- ◯ 公開中
- ◆ 書面による購入申込あり
- ◆ 売主都合で一時紹介停止中
問題になるのは、下の2つが【売主の知らないところで設定されている】ケースです。
このステータスになっていると、他社は「今は紹介できない物件だ」と判断して、買主を連れてきません。つまり【他社を締め出せてしまう】わけです。
これが、以前お伝えした【囲い込み】の実際のやり方です。自社で買主を見つけて両手仲介にするために、他社からの問い合わせをブロックする。かつては電話で「もう決まりました」と断る形でしたが、レインズ上でも同じことができてしまうんです。
だからこそ、こう覚えておいてください。
【申込みを受けた覚えがないのに「書面による購入申込あり」／紹介停止を頼んだ覚えがないのに「一時紹介停止中」——これは危険信号です】
見つけたらすぐ、担当者に理由を確認してください。正当な理由があるなら説明できるはずです。
〜ワンポイント・アドバイス〜
仕組みの話が続きましたが、全部覚える必要はありません・・・
しかし！売主になったときだけは、ここを必ずやってください！それは・・・
【登録証明書を受け取ったら、その場でログインして確認画面を見る】ことです。
封筒にしまわず、その場で開いてください。分からなければ「ログインの仕方を教えてください」と聞けば大丈夫です。2025年からは案内すること自体が会社の義務なので、遠慮する必要はまったくありません。
一度ログインして、ステータスが「公開中」になっていることを確認する。たったこれだけで、囲い込みのリスクは大きく下がります。売却期間中に何度か見るだけでもいいんです。ぜひ習慣にしてください！！
まとめ：レインズを味方につけるチェックリスト
- □ レインズは業者専用のデータベースだと理解した
- □ 同じ物件はどの会社からでも紹介してもらえると分かった
- □ （売主）媒介契約の種類で登録義務が違うことを知った
- □ （売主）登録証明書を受け取った
- □ （売主）売主専用の確認画面にログインしてみた
- □ （売主）ステータスが「公開中」になっているか確認した
- □ 身に覚えのないステータスがあれば、担当者に理由を聞く
レインズは業者専用のシステムですが、その存在と仕組みを知っているだけで、【業者の動きが読めるようになります】。そして知っている売主に対して、いい加減なことをする会社はありません。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
「登録証明書ってもらったっけ？」「ステータスが変だった」そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
すでに売却を経験された先輩方！レインズの確認画面を見たことがあるか、後輩のみなさんに是非教えてください✨️
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
今回③で、媒介契約の種類によってレインズの登録義務が変わるとお伝えしました。ここで気になるのが【じゃあ結局、どの契約を選べばいいの？】ですよね。
次回は【専任媒介と一般媒介、どちらを選ぶべきか】。それぞれの向き・不向きを、売主の立場で忖度なしにお伝えします。それでは次回もお楽しみに！
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