みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「不動産査定」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
それでは行きましょう！
前回まで媒介契約の話をしてきましたが、その手前にあるのが【査定】です。売却を考えたとき、みなさんが最初にやることですよね。
ネットで「無料査定」と検索すると、いくらでも出てきます。ポチッと押せば、数日後には金額が届く。便利な時代です。
でも——その金額、【どういう意味の数字か】ご存じでしょうか？
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
雑井さんは一括査定に申し込み、4社から見積もりをもらいました。一番高い3,800万円を出したA社に即決。ところが半年経っても売れず、何度も値下げして、結局3,200万円で成約しました。
貸鯉さんは同じく複数社に査定を頼みましたが、金額だけでは決めませんでした。各社に「その価格の根拠を教えてください」と質問し、納得できる説明をした会社に依頼。3ヶ月ほどで、ほぼ査定どおりの価格で売れました。
同じ査定でも、受け取り方でこれだけ変わります。今日は12年間、査定書を作り続けてきた私が本音でお伝えします！
①結論：査定額は「売れる価格」ではありません
まずここから。勉強熱心なみなさんなら薄々気づいているかもしれません。
【査定額とは、”この価格なら売れるだろう”という不動産会社の予想であって、約束ではない】
これが査定金額の正体です。
不動産会社がその金額で買い取るわけではありません。保証もありません。あくまで【予想】です。
実際、ある調査では、査定額と実際の売却価格に差があったと答えた方が55.1%。そのうち66.8%が「査定額より安く売れた」と回答しています。
半分以上の方が、査定額どおりには売れていないんです。この前提を持っているかどうかで、売却の進め方はまったく変わります。
②机上査定と訪問査定、違いはここです
査定には2種類あります。
【机上査定（簡易査定）】
- ◯ 物件を見ずに、データだけで金額を出す
- ◯ 立地・間取り・築年数・面積などから算出
- ◯ 早い（即日〜数日で結果が出る）
- ◆ 物件の個別事情が反映されない
- ◆ 精度は低め
【訪問査定】
- ◯ 担当者が実際に物件を見て金額を出す
- ◯ 室内の状態、日当たり、境界、リフォーム履歴まで確認
- ◯ 精度が高い
- ◆ 立ち会いが必要
- ◆ 訪問から結果まで1週間〜10日ほどかかる
同じ築20年のマンションでも、きれいに使われている部屋と、傷みが激しい部屋では価値が違います。【その差はデータには出てきません】。見なければ分からないんです。
③おすすめの使い方は「机上でざっくり、訪問で絞る」
では、どう使い分けるか。実務でおすすめしているのはこの順番です。
- ◯ まず机上査定で、複数社からざっくりした相場感をつかむ
- ◯ そのうえで、話を聞いてみたい2〜3社に訪問査定を依頼する
- ◯ 訪問査定の金額と説明を比べて、任せる会社を決める
いきなり全社に訪問査定を頼むと、休日が全部つぶれます。逆に机上査定だけで決めてしまうと、精度の低い数字で売り出すことになります。
【机上査定は”絞り込みのため”、訪問査定は”決めるため”】——この役割分担を意識してください。
なお、机上査定でも訪問査定でも、費用はかかりません。どちらも無料です。
④【ここだけの話】高すぎる査定額には理由があります
ここが今日、一番お伝えしたいところです。
複数社に査定を頼むと、金額にばらつきが出ます。1社だけ飛び抜けて高い——そんなことも珍しくありません。
嬉しいですよね。でも、一旦落ち着きましょう笑
【査定額が高いほど、売却を任せてもらいやすい】
これが業界の現実です。前回お伝えしたとおり、媒介契約は基本3ヶ月。その間、その会社が窓口を握れます。だから【まず契約を取るために、高めの数字を出す】会社が出てくるわけです。
そして売れないまま数週間が過ぎたころ、こう言われます。「そろそろ価格を見直しましょうか」
雑井さんが辿ったのが、まさにこの道でした。
誤解しないでほしいのですが、査定額が高い会社がすべて悪いわけではありません。本当に強気で売れる根拠を持っている場合もあります。
大事なのは【その金額に根拠があるかどうか】。金額の大きさではありません。
⑤査定額の見極め方
では、どう見極めるか。やることは1つです。
【根拠を聞いてください】。
不動産の査定でよく使われるのが「取引事例比較法」という方法です。近隣で実際に成約した似た物件の価格をもとに、条件の差を調整して金額を出します。
だから、こう聞けばいいんです。
- ◯ この金額の根拠になった成約事例を見せてください
- ◯ その事例は、築年数・面積・駅からの距離が近いですか？
- ◯ うちの物件と比べて、プラスとマイナスはどこですか？
- ◯ この価格で売れなかった場合、次はどうしますか？
きちんとした会社なら、資料を出して説明できます。逆に【「相場的にこのくらいです」としか答えられない会社】は要注意です。
そして最後の質問が地味に効きます。売れなかったときの話を、契約前にできる担当者かどうか。ここに誠実さが出ます。
〜ワンポイント・アドバイス〜
査定のことを全部覚える必要はありません・・・
しかし！査定書を受け取ったら、これだけは確認しましょう！それは・・・
【「この価格の根拠を教えてください」と、必ず声に出して聞く】ことです。
たったこの一言で、会社の姿勢がはっきり分かります。資料を出して丁寧に説明する会社と、言葉を濁す会社。差は歴然です。
そして聞かれた側も、「この売主さんはちゃんと見ている」と分かります。いい加減な数字は出しにくくなるんです。
遠慮はいりません。査定は無料ですが、あなたの人生で一番大きな資産の話です。納得いくまで聞いてください！！
まとめ：査定を受けるときのチェックリスト
- □ 査定額は「予想」であって「約束」ではないと理解した
- □ 机上査定と訪問査定の違いを知った
- □ 机上でざっくり、訪問で絞るという順番を決めた
- □ 訪問査定は2〜3社に絞って依頼した
- □ 一番高い金額に飛びついていない
- □ 各社に「この価格の根拠」を質問した
- □ 成約事例が自分の物件と近い条件か確認した
- □ 「売れなかったらどうするか」も聞いた
査定は、売却の入口です。ここで数字だけを見て決めてしまうと、あとの3ヶ月がつらくなります。【金額ではなく、根拠と説明で選んでください】。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
「査定額がバラバラで困っている」「高い金額を出されたけど不安」そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
すでに売却を経験された先輩方！査定額と実際の成約価格はどうでしたか？後輩のみなさんに是非教えてください✨️
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
査定額が出たら、次に決めるのが【いくらで売り出すか】です。実はこれ、査定額そのままにするとは限りません。
次回は【高く売るための売り出し価格の決め方】。強気に出すべきか、相場に合わせるべきか。売れる価格の作り方を、忖度なしでお伝えします。それでは次回もお楽しみに！
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