みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「決済・引渡しと、引渡し後の手続き」。
それでは行きましょう！
契約を無事に終えて、いよいよ最終ステップ。「決済当日って何をするの？」「大金が動くけど大丈夫…？」——初めての方はドキドキですよね。
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
貸鯉さんは決済当日、残代金の着金が確認できず一時ヒヤリ…。でも事前に段取りを聞いていたので、落ち着いて銀行員さんとやり取りし、無事に最後まで手続きを完了することができました。
一方、雑井さんは必要書類の一部を忘れ、司法書士さんの手続きが進みません。雑井さんが書類を取りに行っている間、他の人はただただ待っているだけでした。
決済・引渡しは、物件があなたのものになる感動の瞬間。でも、大きなお金と権利が一気に動く日でもあります。
今日は12年間、数えきれない決済に立ち会ってきた私が、決済当日の流れとお金の動き、そして引渡し後の手続きを、時系列で本音でお伝えします！
①そもそも「決済・引渡し」って何をする日？
まずは結論！決済・引渡しとは【残代金を支払い、物件の所有権を正式に受け取る日】です。
大きく分けると【残代金の支払い→登記手続き→鍵の引渡し】という流れ。
この日をもって、物件は法的にみなさんの所有物になります。
時間の目安は30分〜1時間ほど。契約日とはまた違った緊張感がありますが、流れを知っていれば安心です。
当日わからないことがあれば不動産屋さんを頼りましょう。遠慮なく聞いてくださいね！
②当日はどこで行う？誰が集まる？
決済は、たいてい【買主が住宅ローンを借りる銀行の一室】で行われます。
契約日は売主さんと買主さんが別々の形が増えましたが、決済は【売主さんも同席が基本】です。
当日集まるのはこのメンバーです。
- 【買主】（みなさん）
- 【売主】
- 【不動産会社の担当者】（売主側・買主側）
- 【司法書士】（登記手続きの専門家）
- 【銀行の担当者】（ローン実行のため）
意外と大人数でビックリですね（笑）。でも、それぞれが大事な役割を持って集まっているので、安心してその場に臨みましょう。
③お金の動きを時系列で解説
ここが決済のメインイベント。お金がどう動くか、順番に見ていきましょう。
- 必要書類の確認・・・登記識別情報(いわゆる権利証)、印鑑証明書など必要書類が揃っているか確認
- ローンの実行・・・銀行があなたの口座に融資金を入金します
- 残代金の支払い・・・売買代金から手付金を引いた残額を売主へ
- 諸費用の精算・・・固定資産税の日割り、仲介手数料など諸経費の支払い
- 司法書士への報酬・・・登記手続きの費用
【ここだけの話】決済当日は、あなたの口座に一瞬で数千万円が入り、一瞬で出ていきます。人生でそう味わえない瞬間です（笑）。慌てないよう、事前にお金の流れを把握しておきましょう。
【着金の確認が取れるまでは、次に進めません。】時間に余裕を持って臨むのが鉄則です。
④登記の手続きと司法書士の役割
お金が動くのと同時に進むのが【所有権移転登記】です。
これは「この物件の持ち主が売主からあなたに変わりました」と法務局に届出する手続き。この登記があって初めて、あなたは正式な所有者として第三者に対抗できます。
手続きを担うのが【司法書士】です。
当日は司法書士が本人確認や書類のチェックを行い、その日のうちに法務局へ登記を申請してくれます。
【登記が完了して、はじめて「本当に自分のもの」になります。】司法書士さんは、その最後の砦を守ってくれる専門家なんです。
⑤鍵の受け取りと最終チェック
お金と登記の手続きが終わったら、いよいよ【鍵の引渡し】です。
売主さんから鍵を受け取る、感動の瞬間ですね！
でも、受け取る前にこれだけは確認してください。
- 鍵の本数は揃っているか（玄関・勝手口・物置など）
- 事前に確認した設備が撤去・残置の約束通りか
- 契約時に取り決めた状態になっているか
【鍵を受け取った瞬間から、その物件の管理責任はあなたに移ります。】
「あれ、聞いていた話と違う」があれば、鍵を受け取る前にその場で必ず確認しましょう。
【現場の本音】決済で引渡しが終わっても、【約束したことは、引渡し後でも売主さんに最後までやってもらいます】。たとえば「表札を外しておく」と約束したのに外されていなかったときは、外してもらいます。私は完了するまで確認します。
⑥決済当日にやりがちなNG・トラブル回避
最後に、決済当日にありがちなトラブルと回避法をお伝えします。
【現場の本音】実際にあったヒヤリは、書類の準備です。【持ってきた権利証が、必要なものと違った】【実印を忘れた】【印鑑証明書を忘れた】——こうなると、その場で手続きが止まります。前日までに、担当者と【持ち物を一緒に確認】しておくのが確実です。
- 必要書類の忘れ物（本人確認書類・印鑑・通帳など。冒頭の雑井さんの失敗はこれ）
- 残代金の着金遅れ（前日までに必要金額・支払先を確認しておく）
- 当日になって設備の不備が発覚（引渡し前の内覧で事前チェック）
- 平日の日中に時間が取れない（決済は平日の銀行営業時間内。仕事の調整を早めに）
【トラブルの多くは「事前準備」で防げます。】当日あわてないために、前日までにできることは済ませておきましょう。
⑦【引渡し後】当日〜数日以内にやること
ここからは【引渡し後】の話です。それでは結論！引渡し直後は【防犯】と【生活インフラ】を最優先で確認しましょう。
やることはこの3つです。
- 鍵の交換・・・前の所有者が合鍵を持っている可能性はゼロではありません
- 電気・ガス・水道の開通確認・・・特にガスは開栓に立会いが必要なことも
- 近隣への挨拶・・・手土産は500〜1,000円程度で十分ですよ
「鍵の交換までしなくても」と思う方もいますが、正直これは軽視しないでほしいところ。安心して暮らすための、最初の投資だと思ってくださいね！
【現場の本音】引渡し後に多いお問い合わせは、【設備の使い方が分からない】と【使えるはずの設備が壊れていた】の2つです。契約時の【付帯設備表】で「あり・なし・故障あり」を確認しておき、【引渡し後すぐに、一通り動かして試す】のがコツです。契約書で不具合を連絡できる期間が決まっていることが多いので、気づいたらすぐ担当者に連絡してください。詳しくは契約不適合責任の記事もどうぞ。
⑧【引渡し後】2週間以内にやること（住所変更）
結論から言うと、【住民票の異動】と本人確認書類の住所変更は、法律上14日以内が原則です。
- 住民票の異動（転入届・転居届）・・・引越し後14日以内が原則（住民基本台帳法）
※住宅ローンを受ける時に変更してる場合はそれでOK - 運転免許証の住所変更・・・警察署や運転免許センターで
- マイナンバーカードの住所変更・・・住民票異動と同時が効率的
【この住所変更、後回しにするとあとで必ず面倒になります。】特に住宅ローン控除の確定申告でも新住所が必要になるので、早めに済ませておくのが吉ですよ。
⑨【引渡し後】1ヶ月以内にやること（保険・各種変更）
火災保険と各種契約先の住所変更は、地味に忘れがちな手続きの代表です。
- 火災保険の契約者住所変更（新住所の登記事項証明書を求められることも）
- クレジットカード・銀行口座の住所変更
- 郵便物の転送届（日本郵便、1年間有効）
- 各種サブスク・通販サイトの登録住所変更
【ここだけの話】雑井さんのケースで一番痛かったのが、実はこの「郵便物の転送届」の出し忘れなんです。役所からの【不動産取得税の納税通知書】が旧住所に届いてしまい、気づいたのは督促状が来てから…（笑）。転送届はワンクッションの保険として、ぜひ出しておきましょう。
⑩【引渡し後】数ヶ月後に届く「不動産取得税」
結論から言うと、不動産取得税は【引渡しからしばらくたって】に、忘れた頃にやってくる税金です。
- 購入時に払うものと勘違いされがちですが、実際は後日納付
- 軽減措置（住宅用地・住宅家屋の特例）で大幅に減額されるケースがほとんど
- 通知書が届いたら、軽減措置が反映されているか確認を
「え、こんなの聞いてない！」と慌てる方が本当に多いんですよ。でも仕組みを知っていれば大丈夫。【通知書が来ても、まず落ち着いて金額と軽減の有無を確認】しましょう。
⑪【引渡し後】一番のヤマ場「確定申告」
ここが引渡し後最大の山場です。【住宅ローン控除を受けるなら、初年度は必ず確定申告が必要】です！年末調整では処理できません！！
- 住宅ローン控除は、入居した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告
- 2年目以降は会社員なら年末調整でOK（初年度だけがネック）
- 必要書類・・・住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書の写し、源泉徴収票など
【この初年度の申告を忘れると、数十万円の還付を丸ごと逃します。】雑井さんが危なかったのも、まさにこれ。「会社がやってくれる」と思い込んでいる人が、本当に多いんです。
まとめ：決済から引渡し後までのチェックリスト
決済当日と引渡し後、それぞれの段階で、このリストを確認してください。
- ☐ 本人確認書類・印鑑・通帳など必要書類を準備した
- ☐ 残代金・諸費用の資金を前日までに用意した
- ☐ 決済の場所・時間・集合メンバーを確認した
- ☐ 引渡し前に物件の最終チェックをした
- ☐ 鍵の本数・設備の状態を受け取り前に確認する
- ☐ 鍵の交換をした
- ☐ 電気・ガス・水道の開通を確認した
- ☐ 近隣に挨拶をした
- ☐ 住民票の異動（14日以内）を済ませた
- ☐ 運転免許証・マイナンバーカードの住所変更をした
- ☐ 火災保険の住所変更をした
- ☐ クレジットカード・銀行口座の住所変更をした
- ☐ 郵便物の転送届を出した
- ☐ 不動産取得税の納税通知書を確認した（軽減措置も）
- ☐ 住宅ローン控除の確定申告書類を準備した
- ☐ 付帯設備表を見て、引渡し後すぐに設備を一通り試した
- ☐ 約束した対応(表札の撤去など)が、引渡し後に終わるまで確認した
このリストがあれば、人生の大きな瞬間も落ち着いて迎えられます！
◆ここでワンポイントアドバイス◆
決済当日で一番ヒヤッとするのが「必要書類を忘れる」ことです。しかも、これが本当に多いんです…！
書類、印鑑、通帳など、持ち物が一つでも揃わないと手続きは中断。最悪の場合、日付を変更することになります。
万全の事前準備！これテストに出すので忘れないこと！笑
引渡し後も含めて、もう一つ。引渡し後の手続きで一番やらかしがちなのが、やっぱり【住宅ローン控除の確定申告忘れ】です。しかも、これが本当に多いんです…！
でも安心してください。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、初めての方でも1〜2時間程度で終わる人がほとんど。税理士さんに頼まなくても、自分で十分できます。
還付されるお金は数十万円になることも。やらなきゃ損！
あわせて読みたい
この記事とあわせて読んでおくと、流れがつかみやすくなります。
- 不動産売買契約 当日の流れと注意点
- 契約不適合責任って何？中古住宅で不具合が見つかったときの話
- 住宅ローン控除でいくら戻る？共働き・子ども2人の家庭で試算します
- 重要事項説明書の確認ポイント｜当日に初めて読むのでは遅い
参考にした資料
本文で触れた制度や数字は、次の公的な資料で確認できます。
- 国税庁 確定申告書等作成コーナー
- 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
- e-Gov法令検索 住民基本台帳法
- 不動産取得税について｜静岡県公式ホームページ
おわりに
「決済当日ってこんな感じで大丈夫？」「この段取りで足りてる？」
みなさんの体験談や質問。コメント欄でお待ちしてます！
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
これで「物件探し」から「引渡し後の手続き」まで、一連の流れを一緒に見てきました。
でも、さっき出てきた【住宅ローン控除】。「結局、いくら戻ってくるの？」というのが一番気になるところですよね。
次回は【住宅ローン控除でいくら戻る？】を、具体的な金額シミュレーションを交えて分かりやすく解説します。
それでは次回もお楽しみに！
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