みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「媒介契約」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
それでは行きましょう！
前回、レインズへの登録義務が媒介契約の種類によって変わるとお伝えしました。ここで当然、こう思いますよね。
【じゃあ結局、どれを選べばいいの？】
売却を考えている方なら、一度は迷うポイントだと思います。しかもこれ、【不動産会社に聞くと答えが偏りがち】なんです🤔
今日は12年間、売主側にも買主側にも立ってきた私が、忖度なしでお伝えします。
①結論：契約の種類より「会社選び」のほうが大事です
先に結論を言います。
【どの契約を選ぶかより、どの会社と組むかのほうが、結果への影響ははるかに大きい】
今回ばかりは「私へお任せください！」と言いたくなりますが、このブログは自分の仕事につながる営業はしないことを大事にしています。皆さんが良い不動産会社を選べる力がつくようにサポートします！
もちろん契約ごとの向き・不向きはあります。でも「一般媒介にしたから失敗した」「専任にしたから成功した」というより、【ちゃんと動く会社だったかどうか】で結果が決まっているケースがほとんどなんです。
とはいえ違いを知らないと選べません。まずは整理しましょう。
②3種類の媒介契約、違いはここです
売却を依頼するときの契約は3種類あります。
【一般媒介契約】
- ◯ 複数の会社に同時に依頼できる
- ◯ 自分で買主を見つけて直接契約してもOK
- ◆ レインズへの登録義務なし
- ◆ 売主への報告義務なし
【専任媒介契約】
- ◯ 自分で買主を見つけて直接契約してもOK
- ◯ レインズ登録義務あり（契約から7日以内）
- ◯ 売主への報告義務あり（2週間に1回以上）
- ◆ 依頼できるのは1社だけ
【専属専任媒介契約】
- ◯ レインズ登録義務あり（契約から5日以内）
- ◯ 売主への報告義務あり（1週間に1回以上）
- ◆ 依頼できるのは1社だけ
- ◆ 自分で買主を見つけても、その会社を通す必要がある
※登録期限の日数は休業日を除きます。契約の有効期間はいずれも最長3ヶ月です。
縛りが強くなるほど、会社側の義務も増えていく——この関係を押さえておいてください。
③一般媒介は「自由」ですが、落とし穴があります
「複数社に頼めるなら、そのほうが有利では？」と思いますよね。勉強熱心な方ほどそう考えます。
ところが実務では、逆に働くことがあります。
理由はシンプルです。一般媒介の場合、【他社に決められたら、それまでの広告費も労力もすべてゼロになる】からです。
不動産会社にとって、売却活動にはお金がかかります。ポータルサイトへの掲載料、チラシ、写真撮影、内見の立ち会い。それを何十万円とかけても、他社が先に買主を見つけたら報酬はゼロです。
だから正直なところ、一般媒介の物件は【後回しになりやすい】のが現実です。
実際、LIFULL HOME’Sのアンケートでは、半年未満で売れた割合は専任媒介が46%、一般媒介が35.3%という結果も出ています。
雑井さんが一般媒介で3社に依頼したのに反応が薄かったのは、前回お伝えしたレインズ未登録もありますが、この構造も効いていたわけです。
④それぞれ、こういう人に向いています
では、どう選ぶか。目安をお伝えします。
【一般媒介が向いている人】
- ◯ 人気エリア・好条件で、放っておいても買い手がつく物件
- ◯ 相場よりかなり強気の価格で、時間をかけて挑戦したい
- ◯ 複数社とやり取りする手間を負担に感じない
【専任媒介が向いている人】
- ◯ しっかり動いてもらって、着実に売りたい
- ◯ 定期的に状況報告がほしい
- ◯ 窓口を1つにして、やり取りをシンプルにしたい
【専属専任媒介が向いている人】
- ◯ 完全に任せたい、自分で買主を探す予定はない
- ◯ 毎週の報告がほしい
迷ったら【専任媒介】が無難です。会社にきちんと義務が発生して、かつ自分で買主を見つける道も残せます。バランスがいいんです。
⑤【ここだけの話】業者が専任を勧める、もう一つの理由
さて、ここからが本音の話です。
不動産会社は、たいてい専任媒介を勧めてきます。理由は④で書いたとおり「腰を据えて動けるから」——これは本当です。
ただ、それだけではありません。
専任なら、その物件の窓口を自社が独占できます。つまり【自社で買主も見つければ、売主と買主の両方から手数料をもらえる】。以前お伝えした両手仲介ですね。
誤解しないでほしいのですが、【専任媒介そのものは悪いものではありません】。会社に義務が生じる分、売主が守られる面も大きいんです。
問題は、独占を悪用して他社を締め出す会社があること。それが前回お伝えした囲い込みです。
そして——ここが大事なところです。
【その囲い込みは、前回の方法で見抜けます】
専任なら登録証明書が発行され、売主専用の確認画面でステータスを見られます。「公開中」になっているか、身に覚えのない「一時紹介停止中」になっていないか。これを確認できるなら、専任のリスクはかなり潰せるんです。
だから私はこう考えています。【専任を怖がる必要はない。ただし、確認する売主になってください】
〜ワンポイント・アドバイス〜
3種類の違いを全部覚える必要はありません・・・
しかし！契約するときにこれだけは！それは・・・
【専任・専属専任を選ぶなら、”報告”と”レインズ確認”をセットで使う】ことです。
専任には2週間に1回以上の報告義務があります。これは会社の義務であって、売主のお願いごとではありません。報告が来なければ催促していいんです。
そして報告が来たら、レインズの確認画面も一度開いてみる。この2つをやるだけで、いい加減な対応はほぼできなくなります。
契約書にハンコを押す前に、「報告はどのくらいの頻度でいただけますか？」と聞いてみてください。ここで具体的に答えられる担当者なら、まず安心です！！
まとめ：媒介契約を選ぶときのチェックリスト
- □ 3種類の違い（依頼できる社数・登録義務・報告義務）を理解した
- □ 一般媒介は後回しにされやすい構造があると知った
- □ 自分の物件が「放っておいても売れる」タイプか考えた
- □ 迷ったら専任媒介が無難だと分かった
- □ 契約前に報告の頻度を確認した
- □ 専任なら登録証明書を受け取り、レインズ確認画面を見る
- □ 契約の種類より「会社選び」が大事だと理解した
媒介契約は、一度結ぶと基本的に3ヶ月続きます。焦って決める必要はまったくありません。【納得できるまで質問して、答えてくれる会社を選んでください】。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
「どの契約にすべきか迷っている」「専任にしたけど報告が来ない」そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
すでに売却を経験された先輩方！どの契約を選んで、どうだったか。後輩のみなさんに是非教えてください✨️
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
さて、この記事でノウハウ記事が20本になりました。
次回はここまでお読みいただいた読者の皆さんへの感謝と【20記事を書いて見えてきたこと】をお伝えする記事にしようと思います。今後お届けしたいことや、このブログの未来についてお話できればと思います✨️それでは次回もお楽しみに！
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