みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「頭金と繰り上げ返済」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
それでは行きましょう！
住宅ローンの話になると、必ず出てくるのが【頭金は多く入れた方がいいの？】【繰り上げ返済ってした方が得なの？】という疑問。「貯金は全部つぎ込むべき？」と悩む方、本当に多いんです🤔
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
貸鯉さんは、手元にいくら残すかをしっかり考えて、無理のない頭金と返済計画を立てました。いつでも使える現金をある程度確保していたので、急な出費があっても慌てず、心にゆとりのある暮らしを送っています✨️
一方、雑井さんは「借金は少ない方がいい！」と貯金のほとんどを頭金につぎ込みました。ところが入居後すぐに家電の買い替えや子どもの教育費が重なり、手元がスカスカに…💦
いつも「今月の支払いは足りているか」「使いすぎていないか」現金の残高を気にする日々を送ることに・・・
頭金も繰り上げ返済も、知識があれば怖くありません。今日は12年間、数えきれないお客様のお金の計画を見てきた私が、本音で解説します！
①そもそも頭金って必要？いくら入れる？
まずは結論！【昔は「物件価格の2割」が目安と言われましたが、今はフルローン(頭金ゼロ)でも家は買えます】。
頭金の役割はこの2つです。
- 借入額を減らす・・・その分、毎月の返済や総利息が軽くなる
- 審査で有利になりやすい・・・自己資金があると返済能力を評価されやすい
ただし、頭金がゼロでも【諸費用(登記・保険・仲介手数料など)は現金で必要】になることが多いです。ここは頭に入れておいてくださいね。
②頭金を多く入れるメリット・デメリット
頭金は「多ければ多いほど正解」ではありません。メリットとデメリット、両方あります。
- ◯ 借入額が減り、総返済額(利息)を抑えられる
- ◯ 金利の優遇を受けやすくなることがある
- ◆ 手元の貯金が減り、急な出費に対応しにくくなる
- ◆ 一度返済に回したお金は、簡単には戻せない
【大事なのは”いくら入れるか”より”いくら手元に残すか”】。この視点が抜けると、雑井さんのように後で苦しくなります。
③繰り上げ返済とは？2つのタイプ
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、まとまったお金でローンの元本を前倒しで返すことです。
実はこれ、2つのタイプがあります。
- 期間短縮型・・・毎月の返済額は同じで、返済期間を短くする(総利息を減らす効果が大きい)
- 返済額軽減型・・・返済期間は同じで、毎月の返済額を軽くする(月々の負担を下げる)
【総利息を減らしたいなら期間短縮型、毎月をラクにしたいなら返済額軽減型】と覚えておきましょう。
④繰り上げ返済のメリット・注意点
繰り上げ返済も、いいことばかりではありません。ここが今日の重要ポイントです。
- ◯ 元本が減り、将来払う利息を大きく減らせる
- ◯ 金利上昇局面では、早く元本を減らすほどリスクを抑えられる
- ◆ 手元資金が減る(緊急の備えがなくなると本末転倒)
- ◆ 住宅ローン控除が減ることがある
【ここだけの話】実は今、繰り上げ返済の”損得ライン”が変わってきています。住宅ローン控除は【年末残高の0.7%】が戻る制度(記事#9で解説しました)。だから、ローン金利が0.7%より低いうちは「繰り上げ返済せず控除を受けた方が得」なことが多かったんです。ところが2026年は変動金利が1%前後まで上昇。金利が控除率0.7%を超えてくると、繰り上げ返済のメリットが出始めます。
⑤結論：手元に残すか、返済に回すか
では、結局どうすればいいのか。私の本音の結論はこれです。
【まずは”手元資金”を確保する。返済はその後で、余裕のある分だけ。】
繰り上げ返済も頭金も、「元本を減らす」という意味では正しい行動です。でも、そのために生活の余力までなくしてしまっては本末転倒。
特に2026年は金利が上がる局面。だからこそ、こう考えてください。
金利上昇に備えるなら、無理に頭金を積むより【手元にお金を残しておき、金利が上がったタイミングで繰り上げ返済する】——この方が柔軟に対応できます。
大事なのは「今すぐ全部返すこと」ではなく、【いつでも動ける余力を持っておくこと】なんですよ！
まとめ：頭金・繰り上げ返済チェックリスト
お金の計画を立てる前に、このリストを確認してください！
- ☐ 頭金を入れても、手元に生活防衛資金を残せるか確認した
- ☐ 諸費用(登記・保険等)の現金を別に用意した
- ☐ 繰り上げ返済は「期間短縮型／返済額軽減型」の違いを理解した
- ☐ 自分のローン金利と控除率0.7%を比べてみた
- ☐ 「今すぐ返す」より「余力を残す」を優先できているか
このリストで、あなたに合ったお金の使い方が見えてきます！
◆ここでワンポイントアドバイス◆
繰り上げ返済で一番やってはいけないのが、【貯金をはたいて全額返してしまうこと】です。
返済でお金は減っても、いざという時に銀行は簡単には貸してくれません。手元資金は”あなたを守る保険”。
「返せるお金があること」と「今すぐ返すこと」は違う。これテストに出すので忘れないこと！笑
おわりに
「うちは頭金、いくら入れるのがいい？」「繰り上げ返済、今すべき？」
そんなみなさんの疑問や体験談。コメント欄でお待ちしてます！
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
次回予告
住宅ローンの話が続きましたが、ローンを組むとき必ずセットになるのが【団体信用生命保険(団信)】。
次回は【団信って何？入るべき？】を、仲介のプロの目線で本音解説します。
それでは次回もお楽しみに！
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