みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。今回のテーマは「住宅ローンの審査に落ちたとき」。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
それでは行きましょう！
前回は事故物件のお話でした。あれは【聞けば答えてもらえる】という話でした。国がそう決めているからですね。
今日はその逆です。
【どれだけ聞いても、絶対に教えてもらえないもの】
住宅ローンの審査に落ちた理由です。
銀行は教えてくれません。「総合的な判断です」で終わります。不動産屋の私が聞いても、同じです。
・・・ただ、今日いちばんお伝えしたいのは、その話ではありません。
【理由を聞いている間に、期限が切れます】
落ちたショックで理由を追いかけているうちに、手付金が戻らなくなる。これが現場で本当に起きています。
だから今日は、順番の話からしていきます。
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
雑井さんは融資の本審査に落ちました。納得がいかず、銀行に何度も何度も電話し、私のような担当者にも「なぜですか」と聞き続けたそうです。誰も答えてくれないまま2週間が経過しました。気づいたときには契約書に書かれた解除の期日を過ぎていました。手付金100万円は戻ってきませんでした。
貸鯉さんも、同じように本審査に落ちました。ただ、最初にやったことが違います！契約書を出して、解除の期日を確認したんです。あと5日ありました。すぐに仲介会社へ「期日内に解除します」と書面で伝えます。その物件を購入できなかったことは残念でしたが、最低限、手付金は無事に全額戻ってきました。
そのうえで貸鯉さんは、自分でCICに開示請求をしています。金額は500円。そこには5年以上前の携帯電話の分割払いの延滞が残っていました・・・
同じ「落ちた」でも、【最初にやったこと】でここまで変わります。
①落ちた日に、原因より先に確認するもの
結論から言います。
【契約書を開いて、ローン特約の解除期日を見てください】
正式には「融資利用の特約」といいます。売買契約書に必ず入っている条項です。
これは何かというと、【住宅ローンが承認されなかった場合に、契約を白紙に戻せる】という約束です。
白紙に戻せると、こうなります。
- ◯ 支払った手付金が全額返ってくる
- ◯ 違約金を払わなくていい
- ◯ 仲介手数料も戻る（発生しない）
買主さんにとっては、とてもありがたい仕組みです。ただし！
【期日が決まっています】
契約書には「融資利用の特約に基づく解除期日」として、具体的な日付が入っています。この日を過ぎると、この仕組みは使えません。
使えなくなると、どうなるか。契約は生きたままです。でもお金は借りられません。結果として、買主の都合で契約を解除することになります。
【手付金は戻りません】
雑井さんがまさにこれでした。理由を追いかけている2週間は、期日のカウントダウンでもあったんです。
だから順番が大事なんです。原因の調査は、期日を確保してからでも間に合います。
②「黙っていても白紙になる」とは限りません
ここは、知らない方が本当に多いところです。
ローン特約には、大きく2つの型があります。
- ◯ 【解除条件型】…承認されなかった時点で、自動的に契約が解除される
- ◯ 【解除権留保型】…買主が解除の意思を示して、はじめて解除になる
問題は後者です。
【解除権留保型では、黙っていると契約が残ります】
「落ちたんだから当然なくなるだろう」と思っていると、期日が過ぎます。自分で「解除します」と言わなければいけません。
そして、もう1つ気をつけたいことがあります。
【伝える相手は、最終的には売主さんです】
実務では仲介会社を通しますが、仲介会社が売主さんに伝えていなければ、解除の意思は届いていないことになりかねません。
だから私は、こうしています。
【口頭ではなく、書面かメールで残す】
「◯月◯日付で、融資利用の特約により解除します」の一文で構いません。日付が残る形にしてください。
・・・自分の契約書がどちらの型か、分かりますか。分からなくて当然です。だからワンポイントでは、そこを確認する方法をお話しします。
③では、なぜ銀行は理由を教えないのか
期限の話が済んだので、ここからが予告どおりの本題です。
結論から言うと、教えないことに理由があります。
- ◯ 審査の基準そのものが非公開だから（公開すると対策されてしまう）
- ◯ 「なぜあの人は通って自分はダメなのか」という争いを避けるため
- ◯ そもそも1つの原因ではなく、複数の要素の組み合わせで判断しているため
3つ目が実態に近いと思います。年収も、勤続年数も、他の借入も、健康状態も、物件の担保評価も、全部まとめて見ています。だから【ここがダメでした】と1点を挙げること自体が難しいんです。
そして、これは覚えておいてください。
【理由を教えないことは、違法ではありません】
融資するかどうかは金融機関の判断であり、その理由を開示する義務はないとされています。だから何度聞いても答えは変わりません。
・・・正直に申し上げると、私も同じ壁の前にいます。付き合いの長い銀行の担当者に聞いても、「すみません、そこは言えないんです」で終わります。
私が分かるのは、【落ちたという事実】だけです。
④教えてもらえないなら、自分で取りに行けます
では打つ手がないのかというと、1つだけあります。
【自分の信用情報を、自分で開示請求する】
クレジットカードやローンの利用履歴が登録されている機関があります。代表的なのがCIC（シー・アイ・シー）です。
ここは【本人であれば開示請求できます】。銀行を通す必要はありません。
- ◯ インターネットなら手数料500円（毎日8:00〜21:45・その場で確認できます）
- ◯ 郵送なら1,500円（1週間〜10日ほど）
500円です。ランチ1回分で、自分の信用情報が見られます。
見るポイントはシンプルです。支払状況の欄に、遅れを示す記号が並んでいないか。そして「異動」という記載がないか。
貸鯉さんの場合は、5年以上前の携帯電話の分割払いでした。本人はまったく覚えていなかったそうです。
【携帯端末の分割払いは、ローンとして記録されます】
ここ、本当に多いです。「機種代金を分割で払っていた時期に、うっかり引き落としに失敗した」。それが残っています。
もちろん、開示しても原因が見つからないこともあります。返済負担率や勤続年数など、信用情報に載らない理由で落ちている場合です。
それでも【自分に傷がないと分かること】には意味があります。次にどう動くかが変わりますから。
⑤焦って何行も出すほど、不利になります
落ちたあと、いちばんやりがちな失敗をお伝えします。
【落ちた直後に、いくつもの銀行へ同時に申し込む】
気持ちはとても分かります。1日でも早く決めたいですから。でも、これは逆効果になることがあります。
理由は単純で、【申し込んだ記録も残るからです】
CICの場合、申込情報の保有期間は照会日より6ヶ月間です。つまり半年のあいだ、【この人は他にも申し込んでいる】ということが次の銀行から見えます。
見えると、どう思われるか。「どこかで断られたのかもしれない」「そんなに資金繰りが厳しいのか」。そういう見方をされることがあります。
ちなみに契約に至った情報のほうは、契約期間中および契約終了後5年以内の保有です。こちらのほうがずっと長く残ります。
だから私は、落ちたあとのお客様にこうお願いしています。
【次の1行は、理由を推測してから出しましょう】
闇雲に出すのではなく、開示請求の結果を見て、条件を整えてから。急がば回れです。
⑥落ちたとき、仲介の私が実際にやっていること
最後に、業界の中の話をします。
お客様の審査が通らなかったとき、私がやることは3つです。
- ◯ まず契約書を開いて、解除期日を確認する
- ◯ 売主さん側へ状況を共有し、期日内に手続きできるよう段取りする
- ◯ そのうえで、別の金融機関の可能性を一緒に考える
順番はこのとおりです。理由の追及は入っていません。聞いても分からないからです。
そして、ここは正直に書きます。
【この動きが遅い担当者がいます】
悪意があるわけではなく、契約が壊れるのを認めたくない、あるいは次の銀行で通ることに期待して様子を見てしまう。結果として期日が近づきます。
だから、待たないでください。
【落ちたと分かった時点で、解除期日を自分でも確認する】
担当者に任せきりにしないこと。ここは事故物件の回で書いたことと、まったく同じです。
〜ワンポイント・アドバイス〜
今日の一点は、これです。
【契約したその日に、解除期日を手帳に書き写す】
落ちてからではなく、契約の日にやってください。
なぜこれが効くのか。理由は3つあります。
1つ目。【契約の日なら、まだ冷静です】。落ちた日は動揺しています。人は動揺しているときに契約書を読めません。
2つ目。【その場で担当者に確認できます】。契約書を指さして「この解除期日は何日ですか」「うちの契約は、黙っていても解除になる型ですか」と聞けば、その場で答えが返ってきます。あとから電話で聞くより確実です。
3つ目。【逆算できるようになります】。本審査の結果が出る予定日と、解除期日。この2つの間が何日あるかを知っておくと、落ちたときに慌てません。
そして、もし期日までの余裕が極端に短いと感じたら、契約前に相談してください。【期日は交渉できます】。売主さんの了解が要りますが、実務では普通に調整しています。
・・・最後に、すでに落ちてしまった方へ。
まず契約書を開いてください。期日が残っているなら、まだ間に合います。過ぎてしまっていたら、それでも早く相談してください。手付金の一部が戻る形で話がまとまることもあります。何もしないのが、いちばん損をします。
まとめ：審査に落ちたときの確認リスト
- ☐ 理由を追いかける前に、契約書を開いた
- ☐ 融資利用の特約の解除期日を確認した
- ☐ 自分の契約が解除条件型か解除権留保型かを確認した
- ☐ 解除の意思を書面かメールで伝えた（日付が残る形で）
- ☐ 銀行が理由を開示しないのは違法ではないと知っている
- ☐ CICの開示請求を検討した（ネット500円）
- ☐ 携帯端末の分割払いの履歴を確認した
- ☐ 申込情報が6ヶ月残ることを知っている
- ☐ 焦って複数行へ同時に申し込んでいない
最後に、もう一度だけ。
【理由は聞いても出てきません。でも期限は、待ってくれません】
次回予告
さて、次回は【夫婦二人で借りる】話をします。
今日の記事を読んで、こう思った方がいるかもしれません。「一人の年収では届かないなら、夫婦二人で借りればいいよね」と。
その選択肢はあります。実際、私のお客様でも増えています。
ただ、【ペアローン】と【収入合算】は別物です。そして、どちらを選ぶかで、団信の扱いも、住宅ローン控除も、そして万が一のときの結末も変わります。
とくに私が現場で見てきて思うのは、【始めるときの説明より、終わるときの話が少なすぎる】ということです。
そこで次回は【ペアローンと収入合算はどう違う？｜二人で借りる前に知っておくこと】をお届けします。
いいところも、そうでないところも、両方お話しします。お楽しみに！
最後に
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
住宅ローンの審査について「これって聞いてもいいの？」と迷っていることがあれば、ぜひコメント欄で気軽に教えてください！
そして、審査で苦労された先輩方！どう乗り越えたか、後輩のみなさんに是非教えてください✨️ やっぱり実体験が一番ですよね！
住宅ローンで判断に迷ったときは、信頼できるお近くの不動産屋さんに相談してみてください。見つけ方は、このブログを読んでくれている皆さんなら知っていますよね！
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
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