みなさんこんにちは！本音みなとです！
今日も不動産の本音をお伝えしていきます。
もちろん今日も、皆さんへの営業活動は一切しません笑
今回はいつもの連載とは少し趣向を変えて、【地元・浜松の話】を書いてみます。
私は静岡県西部で12年、不動産の仲介をしてきました。全国どこでも通じる話をお伝えするのがこのブログの基本ですが、土地に関しては【地域ごとの事情があまりに違う】んです。浜松には浜松のルールがあります。
「注文住宅を建てたい。でも土地から探すって、何を見ればいいんだろう・・・」
そう思っている方に向けて、【浜松で土地を探すときに、これだけは知っておいてほしいこと】をお伝えします。
今回も貸鯉さんと雑井さんの例を見てみましょう！
雑井さんは、相場より2割ほど安い土地を見つけました。広さも申し分ありません。「掘り出し物だ」とすぐに申し込みました。ところが後になって、そこが【市街化調整区域】だと分かります。家を建てるには許可が必要で、敷地は200㎡以上必要。さらに造成費用もかかり、住宅ローンの審査でも土地の担保評価が低く出ました。結果、総額では決して安くならなかったのです・・・
貸鯉さんは、土地を見に行く前に不動産会社でこう聞きました。「この土地、そのまま家が建てられますか？」と。担当者は用途地域と接道を確認したうえで、「建てられますが、給排水の引き込みが必要なので別途50万円ほど見てください」と教えてくれました。貸鯉さんはその金額を予算に入れたうえで検討し、資金計画を狂わせずに進められました。
【土地の値段】と【家が建つまでの総額】は、別物です。
①浜松の土地は、エリアで価格が3倍以上違います
まず全体像から見ていきましょう。
浜松市の土地価格は、エリアによって大きく違います。2026年の公示地価で見ると、住宅地の坪単価はこうなっています。
- ◯ 中央区：坪27万円台
- ◯ 浜名区：坪14万円台（実勢）
- ◯ 天竜区：坪10万円台
【同じ浜松市内でも、2倍から3倍の開きがあります】
さらに中央区はエリアによって大きな差があります。住宅用地で坪50万円以上。最高値は坪200万円を超える場所もあります！
これは「安いほうがお得」という話ではありません。通勤先、お子さんの学校、実家との距離。優先するものによって、選ぶべきエリアは変わります。
ただ、知っておいてほしいのはこの点です。
【土地の予算を先に決めると、選べるエリアが自動的に絞られます】
逆に言えば、エリアを先に決めてしまうと、土地の予算が動かせなくなります。どちらを先に決めるかで、家づくり全体の自由度が変わってきます。
②浜松で一番の落とし穴：市街化調整区域
ここが今回、一番お伝えしたいところです。
浜松市は市域が広く、【市街化調整区域が非常に多い】という特徴があります。平成の大合併で広大な面積を持つ市になったので、当然といえば当然なんです。
そして市街化調整区域の土地は、【原則として家が建てられません】。
「え、売っているのに？」と思いますよね。売られてはいるんです。ただし、家を建てるには許可が必要になります。
【浜松市で市街化調整区域に家を建てる場合の主な条件】
- ◆ 都市計画法にもとづく許可が必要
- ◆ 敷地面積が最低200㎡（約60坪）以上必要
- ◆ 農地の場合は、宅地に整地する造成費用がかかる
- ◆ 住宅ローンの担保評価が低く、融資に制限が出ることがある
最後の項目、意外と見落とされます。【土地が買えても、ローンが希望どおり組めないことがある】んです。
だからこそ、こうしてください。
【価格が相場より明らかに安い土地を見つけたら、まず用途地域を確認する】
安いのには理由があります。その理由が「許容できるもの」なら問題ありませんが、【理由を知らずに買うの】が一番危険です。
【ここだけの話】相場より2割も3割も安い土地は、正直に申し上げると、たいてい何かあります。調整区域、再建築不可、接道が足りない、高低差が大きい、大規模既存集落地。ただ、これは「悪い土地」という意味ではありません。条件を理解して選べば、安く広い土地を手に入れられるチャンスでもあります。問題は【知らずに買うこと】だけなんです。
③浜松は車社会。駐車場は2台が前提です
ここは全国区の記事には書けない、地域の話です。
浜松で家を建てるなら、【駐車場2台は最低ライン】と考えてください。ご夫婦それぞれが車を持っているご家庭が普通ですし、公共交通機関だけで生活を組み立てるのは、エリアによってはかなり厳しいのが実情です。
そして将来、その家を売るときにも効いてきます。
【浜松では、駐車場が1台しか取れない家は、売却で不利になります】
これは私が現場で何度も見てきたことです。建物がどれだけ良くても、駐車場が足りないだけで候補から外れてしまう。首都圏の感覚とはまったく違います。
土地を見るときは、こう確認してください。
- ◯ 駐車場2台が並列で置けるか（縦列だと出し入れが不便で敬遠されがち）
- ◯ 前面道路の幅は十分か（狭いと車庫入れが大変）
- ◯ 来客用のスペースを取る余地があるか
【土地の広さだけでなく、形と道路付けを見てください】。同じ50坪でも、間口が狭い土地だと駐車場2台が並ばないことがあります。
④「土地代」以外にかかるお金
土地の価格だけで予算を組むと、あとで必ず苦しくなります。実際にかかる費用を挙げておきます。
- ◆ 造成費用（高低差の解消、擁壁、農地からの転用など）
- ◆ 給排水の引き込み工事（前面道路に本管がない場合は特に高額）
- ◆ 地盤改良工事（調査してみないと分かりません）
- ◆ 上記に加えて、仲介手数料・登記費用・税金
【このうち、事前に読めないのが地盤改良です】
地盤調査は土地を買ったあとに行うのが一般的なので、契約時点では金額が分かりません。数十万円で済むこともあれば、100万円を超えることもあります。
だから【地盤改良費として、あらかじめ予算を確保しておく】ことをおすすめします。使わなければそのまま残るだけですから。
⑤仲介業者から見た、土地探しの現実
最後に、業界の内側の話をします。
土地を探すとき、多くの方はハウスメーカーや工務店に相談します。それ自体は自然な流れですし、間違ってもいません。
ただ、知っておいていただきたいことがあります。
【建築会社が紹介する土地は、その会社で建てることが前提です】
これは悪いことではありません。土地と建物をまとめて任せられるので、話が早く進みますし、建築計画と土地選びを同時に考えられるメリットは確かにあります。
一方で、こういう面もあります。
- ◆ その会社が扱える土地の中からの提案になる
- ◆ 「この土地なら建てられます」の判断が、自社の施工基準にもとづく
- ◆ 土地の条件が悪くても、建物で調整しようとすることがある
だから私は、【土地は土地で、中立的に見てもらう機会を持つこと】をおすすめしています。
具体的には、こうです。
- ◯ 建築会社の紹介とは別に、不動産会社にも土地を探してもらう
- ◯ 気に入った土地が見つかったら、契約前に第三者に条件を確認してもらう
- ◯ 「この土地、そのまま家が建ちますか」と、必ず聞く
【業界でよく見る話】土地を先に契約してしまってから、「思ったような家が建てられない」と分かるケースがあります。高低差、接道、法規制。土地と建物は別々に検討するとこうなりがちです。理想は【土地の契約前に、建築会社にも見てもらう】こと。両方の目で見ると、見落としが激減します。
〜ワンポイント・アドバイス〜
いろいろお伝えしましたが、皆さんが気になるのは「結局、素人はどこを見ればいいの・・・」ですよね笑。用途地域だ接道だと言われても、判断は難しい・・・
しかし！ここだけは確実にやってください！それは・・・
【「この土地、そのまま家が建ちますか？」と聞く】
たったこの一言です。
なぜこの質問なのか。理由は簡単で、【この一言で、専門用語をすべて飛ばせる】からです。
用途地域、接道義務、建ぺい率、容積率、市街化調整区域。ぜんぶ理解しようとすると大変ですが、それらは要するに「家が建つかどうか」を決めるための条件です。だったら、結論から聞けばいい。
そして大事なのは、そのあとです。
【「はい」と言われたら、次に「追加でかかる費用はありますか」と聞いてください】
家は建つ。でも造成に200万円かかる。給排水の引き込みに80万円かかる。それを知らずに土地を買うと、建物にかけられるお金が減ります。
私が土地のご相談を受けるとき、必ずお伝えするのがここです。【土地は、買った金額では終わりません】。
この2つを聞くだけで、大きな失敗はほぼ防げます。難しい言葉は、覚えなくて大丈夫ですよ✨️
まとめ：浜松で土地を探すときのチェックリスト
土地を申し込む前に、この項目を確認してください。
- ☐ 用途地域を確認した（市街化調整区域ではないか）
- ☐ 相場より安い場合、その理由を聞いた
- ☐ 「そのまま家が建ちますか」と質問した
- ☐ 「追加でかかる費用はありますか」と質問した
- ☐ 駐車場が2台、並列で置けるか確認した
- ☐ 前面道路の幅と接道の状況を確認した
- ☐ 造成・給排水・地盤改良の費用を予算に見込んだ
- ☐ 建築会社の紹介とは別に、中立的な目でも見てもらった
そして忘れないでください。
【土地の値段ではなく、家が建つまでの総額で比べる】
浜松は土地が比較的手に入りやすい地域です。だからこそ、選択肢が多いぶん、見極めが効いてきます。
最後に
今回は初めて【地元・浜松】に絞った記事を書いてみました。
いつもの連載は全国どこでも通じる内容ですが、土地の話だけは地域性が強すぎて、一般論では書ききれませんでした。もし「うちの地域はどうなんだろう」と思われた方は、この記事の【考え方】の部分だけ持ち帰っていただければ嬉しいです。用途地域を確認する、総額で比べる、中立の目を入れる。これはどこでも同じですから。
そして浜松の皆さんへ。この記事を読んで気になることがあったら、【信頼できるお近くの不動産屋さんに相談してみてください】。信頼できる不動産屋さんの見つけ方は、このブログを読んでくれている皆さんなら知っていますよね！まだ、その記事を読んでいない方は、ぜひ一度見てみてください！
そして、今日お伝えした2つの質問をぶつけてみてください。それで十分です。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
浜松で土地を探した経験のある方、家を建てた先輩方！「ここを見ておけばよかった」ということがあれば、ぜひコメント欄で後輩のみなさんに教えてください✨️
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう！
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
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