「この物件、なんか気になるけど大丈夫かな…」
不動産を探していると、そういう物件に出会うことはありませんか？
価格が安い、立地がいい、でも何か引っかかる・・・
そういう「なんとなくの不安」、実は当たっていることが多いんです。
不動産仲介業者として12年、数え切れないほどの取引を見てきた私が、本当に買ってはいけない物件の特徴を正直にお伝えします。
「業者がそんなこと言っていいの？」って思うかもしれません（笑）
せっかく人生に1度の買い物をするのに後悔したくない！そんな皆さんの力になれればと思い、本音をお伝えします。
①相場より明らかに安い物件は、必ず「理由」がある
結論から言うと、「安い＝お得」は不動産では通じません。
相場より明らかに安い物件には、何らかの理由が隠れています。
よくある事例をご紹介します。
- 事故物件（過去に孤独死・自殺・事件があった）
- 再建築不可（道路に2m接していないため建て替えできない）
- 土壌汚染や地盤の問題がある
- 隣人・管理組合とのトラブルがある
重要事項説明書には「告知事項あり」と書かれますが、聞かないと教えてくれないこともあります。
「なぜこの価格なんですか？」と担当者に直接聞いてみてください。
答えを濁すようなら、それ自体が答えです。
【現場の本音】理由があって安い物件で、私の現場で一番多いのは【再建築不可】です。【接道や用途地域の関係で、建て替えができない物件】があります。安さに飛びつく前に、「建て替えはできますか？」の一言を確認してください。
②再建築不可物件は要注意
再建築不可とは、今の建物を壊したら新しく建て直せない土地のことです。
老朽化が進んでも建て替えができず、住めなくなったら終わり。
よくあるのは「接道義務」を満たしていないケース。建築基準法で、「建物を建てるには幅4m以上の道路に2m以上接している」必要があります。昔ながらの細い路地に面した物件や、旗竿地（細い通路の先にある土地）は特に注意が必要です。
【住宅ローンが組めないことも多く、売るときも買い手がほとんどつきません。】
価格の安さに飛びついて、一生手放せない物件になってしまった・・・売却相談の際に初めて知った！というお客様も意外といらっしゃいます。
③管理状態が悪いマンションは「修繕費地獄」が待っている
マンションを買うときは、建物だけでなく管理組合の財政状態を必ず確認してください。
チェックすべき数字はこの2つです。
- 修繕積立金の残高（大規模修繕のために積み立てているお金）
- 長期修繕計画（今後の修繕スケジュールと費用の見通し）
積立金が不足しているマンションでは、【将来的に一時金として数十万〜数百万円の追加徴収が来ることがあります。】
「管理の良いマンションは資産価値が下がりにくい」というのは業界の常識ですよ！
重要事項説明の時に、情報をよく確認するのがおすすめです。
④境界が未確定の土地は、隣人トラブルの火種
隣の土地との境界線が確定していない物件は、買った後に揉める可能性があります。
「どこまでがウチの土地？」というのは、一度ご近所関係がこじれると、ほぼ解決できません。
購入検討する物件では事前に「境界確認書はありますか？」と聞いてみましょう。
【「ない」「昔からの慣習でやってる」という答えが返ってきたら要注意です。】
物件の引渡し前に「確定測量」を行うことを条件にすることで、このリスクを回避できます。測量費用は売主に負担してもらうのが通常の流れです。
⑤「今週中に決めないと！」と急かしてくる担当者は危険サイン
これは物件の問題ではなく、担当者の問題です。
「あなた以外にも検討している方がいます」「今週中に決めないと他に流れます」
こういう言葉で急かしてくる担当者には注意してください。
本当にそういうケースもゼロではないのですが、【焦らせて考える時間を奪うのは、業者側にとって都合がいいから】という事情もあります（笑）
不動産は人生で最も大きな買い物です。他の不動産屋さんに急かされて買って後悔した方を、私はたくさん見てきました・・・。私自身は、急かして買わせることはしません。
「もう少し考えます」と言ったときに、きちんと対応してくれる担当者かどうか。それも大切な判断基準のひとつです。
【現場の本音】お客様に「少し考えます」と言われたら、私は【納得がいくまで考えてください】とお伝えします。そして、考えるために必要な情報があれば提供するので、【遠慮なく言ってください】とも伝えます。その結果、買わないという選択をしても、お客様は納得できると考えています。
【現場の本音】気に入った物件にデメリットがあるとき、私はお客様の考えを否定する「やめたほうがいい」という言い方はしません。【デメリットを説明して、それを許容できるなら進めてもよいと思う】、という伝え方をします。決めるのは、お客様です。
まとめ
最後に買ってはいけない物件・状況のポイントを整理しましょう。
- 【相場より明らかに安い物件】→ 必ず理由を確認する
- 【再建築不可物件】→ ローンも出口も厳しい。素人は手を出さないが無難
- 【管理状態が悪いマンション】→ 修繕積立金と長期計画を必ず確認
- 【境界未確定の土地】→ 確定測量を売買条件にする
- 【急かしてくる担当者】→ 焦って決めない。立ち止まる勇気を持つ
- 【迷ったとき】→ デメリットを聞いて、許容できるかで決める
「安い」「良さそう」だけで判断すると、後から取り返しがつかないことがあります。
不動産は「何を買うか」と同じくらい、「何を買わないか」が大事なんです。
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参考にした資料
本文で触れた制度や数字は、次の公的な資料で確認できます。
おわりに
「この物件、実際どう思う？」「担当者の対応がなんか変なんだけど…」
そういった個別のご相談も、コメントで気軽に教えてください！
記事にしてほしいテーマも大歓迎です。
一緒に、後悔しない不動産取引を目指しましょう。
不動産売買仲介歴12年。「キレイごとなし、業界の本音」をコンセプトに情報発信中。
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